Ratgeber Hauskredit

von Johann Fiegl
unabhängiger Finanzberater
in Mainz

Fehler vermeiden beim Hauskredit

Der Traum vom eigenen Haus mit Garten ist das Ziel vieler Menschen. Die aktuell niedrigen Zinsen lassen diesen Traum in greifbare Nähe rücken. Träumen auch Sie vom eigenen Haus und sind auf der Suche nach einer passenden Baufinanzierung? So individuell, wie Immobilien sind, so individuell soll der Hauskredit zu ihren Bedürfnissen passen. Denn wer jetzt loslegen will, sollte wichtige Punkte beachten. Grundsätzlich ist es wichtig, einen solide berechneten Kostenrahmen zu erstellen, der langfristig umsetzbar ist. Dazu gehören auch die Kosten für die Außenanlagen und eine kleine Reserve für unvorhersehbare Situationen. Meine Beratung geht über den Fokus auf den Hauskredit hinaus. Ich biete einen ganzheitlichen Ansatz mit einzelnen Bausteinen wie Berufsunfähigkeitsversicherung und Vermögensabsicherung. Diese sollen zu Ihrem gesamten Lebensmodell passen. Wichtig ist mir ein offener und transparenter Informationsaustausch.

Ratgeber Hauskredit
Foto: David Gonzales, Pexels

Wieviel Haus kann ich mir leisten?

Zu meiner Beratung zum Hauskredit gehört eine ehrliche Analyse, wieviel Haus Sie sich leisten können. Dies beinhaltet die IST-Analyse sowie Ihre Planungen für die Zukunft. Und wir unterhalten uns über die Art der Immobilie, die Sie erwerben wollen. Ich helfe Ihnen durch das Dickicht der Fördermittel und Förderprogramme der KfW Bank und den regionalen Fördermaßnahmen der Bundesländer. Durch zusätzliche Partnerschaften bekomme ich Premium-Einkaufskonditionen, von denen Sie profitieren. Zusätzlich unterstütze ich Sie bei den Kaufverhandlungen mit dem Verkäufer oder Makler oder begleite Sie bei der Umsetzung des Bauvorhabens sowie der Kaufabwicklung bei einer Bestandsimmobilie.

Ihr Hauskredit – so individuell wie Sie

Wer online sucht, findet schnell günstige Zinsangebote und Hauskredit verschiedener Banken. Allerdings sind diese mit Annahmen kalkuliert, die nicht Ihren Lebensumständen entsprechen müssen. Hier gilt es, verschiedene Angebote auf dem vielfältigen Markt genau zu untersuchen. Ich bin Hans Fiegl und unterstütze Sie bei der Suche nach Ihrem passenden Hauskredit. Als unabhängiger Berater habe ich Zugriff auf alle namhaften Finanzierungspartner – regional und überregional. Ob Banken, Sparkassen, Bausparkassen oder Versicherungs-Gesellschaften: Es gibt die unterschiedlichsten Wege zum Ziel. Als Ihr „Reiseführer“ zeige ich Ihnen die besten Optionen und begleite und unterstütze Sie für Ihren persönlichen Hauskredit.

Dabei berücksichtige ich Ihr Vermögen und Ihre Verpflichtungen, welches bereits bestehen. Dazu zählen zum Beispiel Lebensversicherungen, Sparpläne, Bausparverträge und Riester-Rente. Was wir für Ihren individuellen Hauskredit berücksichtigen können und wie dies hilft, die Kosten für das Darlehen zu drücken, lässt sich nur in einem persönlichen Gespräch feststellen. Mein Büro in Mainz steht Ihnen jederzeit zur Verfügung. In Corona-Zeiten können wir uns auch digital treffen, damit Sie Ihre Vorteile voll ausspielen können.

Hauskredit aufnehmen - das müssen Sie wissen!

Bei niedrigen Zinsen wollen viele Kunden gerne einen höheren Kreditbetrag aufnehmen, als ursprünglich angedacht war. Was sie dabei ausblenden ist, dass der Kredit über mehrere Jahre zurückgezahlt werden muss. Das kann auf verschiedenen Wegen passieren.

Die zwei häufigsten Darlehensarten

Beim Annuitätendarlehen wird über die Laufzeit ein fester monatlicher Betrag gezahlt. Dieser umfasst Tilgung und Zins. Zu Beginn ist der Anteil der Tilgung niedrig und der Zinsanteil hoch. Im Laufe der Zeit dreht sich das Verhältnis um. Am Ende der Zinsbindung bleibt daher meist ein hoher Restschuldenbetrag über, der dann neu finanziert werden muss. Wenn zum Ende der Zinsbindung der marktübliche Zinssatz gestiegen ist, kann dies zu einer zusätzlichen Belastung führen. Gut beraten ist, wer bei niedrigen Zinsen eine möglichst lange Laufzeit vereinbart. Auf Wunsch kann eine Zinsbindung von bis zu 20 Jahren festgelegt werden.

Beim Volltilgerdarlehen werden Zins und Tilgung innerhalb der Zinsbindung vollständig abbezahlt. Nach Ende der Zinsbindung ist der Kredit bezahlt und es besteht kein Risiko durch steigende Zinsen. Der Preis ist eine gegenüber dem Annuitätendarlehen deutlich höhere Rate und damit monatliche Belastung.

Hauskredit und Eigenkapital

Einfluss auf die Kosten des Darlehens hat das vorhandene Eigenkapital: Wieviel der Gesamtkosten wird durch Eigenkapital und Eigenleistung gedeckt und wie hoch ist der Anteil, der durch einen Hauskredit finanziert werden soll. Der Anteil des Eigenkapitals am Hauskredit sollte mindestens 30 Prozent betragen. Als Faustregel gilt: Je besser das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Darlehen, desto geringer sind Zinsaufschläge und Risiken bei der Rückzahlung. Wichtig ist hier eine gute und persönliche Beratung, um individuelle Rahmenbedingungen besser berücksichtigen zu können. Online-Rechner können einen ersten Eindruck geben, ersetzen aber die persönliche Beratung nicht.

Hinweis: Bei der Betrachtung der Gesamtbelastung durch Hauskauf oder Hausbau sollten auch die Baunebenkosten berücksichtigt werden. Dazu zählen Makler, Notar, Grunderwerbssteuer und auch doppelte Belastung, wenn das Darlehen bereits abbezahlt wird, aber das Haus noch nicht fertig ist und zum Beispiel die Mietwohung bezahlt werden muss.

Hauskredit ohne Eigenkapital

Sie wollen sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen, können jedoch kein Eigenkapital vorzeigen? Auch mit einer Vollfinanzierung kann der Traum vom eigenen Haus in Erfüllung gehen. Jedoch eignet sich dieser Weg nicht für alle Kreditnehmer, da dieser sehr teuer ist. Durch eine persönliche und individuelle Beratung können wir vergleichen, ob und wie sich eine Ansparung lohnt, die als Eigenkapital genutzt werden kann.

Was bedeutet der Kauf oder die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital?

Wer eine Immobilie ohne Eigenkapital erwerben möchte, wird gründlich von der Bank durchleuchtet, bevor der Hauskredit vergeben wird. Zudem wird auch der zu erwartende Verkaufspreis im Falle einer Zahlungsunfähigkeit ermittelt. Aufgrund der Risikoabschläge liegt dieser ermittelte Wert jedoch unter dem Verkehrswert. Sollte der Kredit nicht mehr abbezahlt werden, muss die Immobilie verkauft werden. Der gesamte Erlös geht an die Bank als Kreditgeber.
In der Regel können Kreditnehmer rund 20 bis 30 Prozent von der Gesamtbelastung durch eigene Geldmittel bezahlen. Das Darlehen deckt die anderen 70 bis 80 Prozent ab. Auch wenn manche Banken davon abrücken und ein Darlehen gewähren, welches 100 Prozent der Kosten abdeckt, so verlangen viele Kreditgeber dennoch, dass zumindest die Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer) vom Darlehensnehmer bezahlt werden. So verlockend diese Möglichkeit auch sein mag, ist dabei zu beachten, dass Zinsaufschläge erhoben werden, die den Hauskredit verteuern. Doch auch dieser Weg kann unter bestimmten Umständen gegangen werden. Wichtig ist dafür ein persönliches Gespräch, um diese sehr individuelle Entscheidung bestmöglich treffen zu können.

Im persönlichen Gespräch beantworten wir auch Fragen der möglichen Kreditgeber. Dies können sein:

  • Wer ist der Kreditnehmer und wie ist seine persönliche Situation?
  • Welche Sicherheiten kann er anbieten? Gibt es Bürgen für den Kredit?
  • Wie hoch ist die Kreditsumme? Wie hoch ist der Immobilienwert?
  • Welche Immobilie soll finanziert werden? Dient sie der Eigennutzung oder als Kapitalanlage?
  • Welche Eigenleistung können eingebracht werden bei Bau oder Sanierung?
  • Welche weiteren Kredite bestehen, die das Vermögen und die monatliche Belastung des Kreditnehmers beeinflussen?

Bei einem Annuitätendarlehen kann die Gesamtbelastung sehr hoch ausfallen. Wenn dann der Kredit über das Renteneintrittsalter hinaus abbezahlt werden soll, sind weitere Wegweiser zu beachten, um am Ende der Reise entspannt im eigenen Garten zu leben.

Den Hauskredit schneller abzahlen – durch Sondertilgungen

Bereits bei der Planung des Hauskredits ist es wichtig, mögliche Sondertilgungen zu berücksichtigen. Dies sichert Ihnen eine hilfreiche Flexibilität zu. Das Ziel eines Darlehens ist es, eine monatlich gleichbleibende Belastung zu erzielen. Wenn Sie durch Weihnachtsgeld, Bonus-Zahlungen oder Provisionen über ein zusätzliches Kapital verfügen, welches in die Tilgung des Hauskredites einfließen kann, sollten Sie dies nutzen. So kommen Sie schneller zum Ziel der Schuldenfreiheit.

Hauskredit – welche Nachweise brauche ich?

Nach der Beratung über die Art des Hauskredites kommt der Antrag. Dazu sind verschiedene Unterlagen notwendig: Der Lohnnachweis der letzten drei Monate, die Selbstauskunft, ggf. Baupläne für das Haus oder eine Beschreibung und Bilder der Immobilie, die gekauft werden soll.

Sind bestehende Ratenkredite ein Nachteil für meinen Hauskredit?

Wer einen Hauskredit aufnehmen will – mit oder ohne Eigenkapital – sollte möglichst frei von Schulden sein. Banken oder andere Geldgeber berechnen die monatliche Belastungsfähigkeit aufgrund der gemachten Angaben, um das Risiko eines Zahlungsausfalls möglichst gering zu halten. Ein Ratenkredit, wie zum Beispiel für eine Auto, ist kein zwingendes Hindernis.

Ein Standard bei der Prüfung ist die Anfrage bei der Schufa. Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung sammelt Daten über bisherige Kredite, deren Höhe und Rückzahlung sowie möglicher Zahlungsausfälle. Daraus wird ein sogenannter „Score“ errechnet. Dieser lässt Rückschlüsse auf die Bonität des Kreditnehmers zu.

Welche Zinsen muss ich zahlen und wie berechnen sich diese?

Einer der Kernfragen bei einem Hauskredit ist die Berechnung der Zinsen. Und die lassen sich einfach berechnen und vergleichen. Als Faustregel gilt, dass sich die Banken ein höheres Ausfallrisiko und geringes Eigenkapital durch Zinsaufschläge bezahlen lassen. Die Zinsaufschläge sind eine Art Prämie dafür, dass sie das Risiko des Zahlungsausfalls trägt. Wir hoch die Zinsen bei Ihnen sind und warum sich ein Vergleich der Anbieter lohnt, zeige ich Ihnen im persönlichen Gespräch.

Hauskredit umschulden - das müssen Sie beachten!

Wer ein Darlehen aufnimmt, um sein Haus oder seine Immobilie zu finanzieren, vereinbar eine Laufzeit für die Zinsbindung. Diese läuft über 10, 15 oder 20 Jahre. An diese Laufzeit ist die Bank gebunden. Der Kreditnehmer hingegen hat nach einer Laufzeit von 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Nutzt er dieses, dann muss er sich rechtzeitig um einen neuen Kreditvertrag kümmern. Kann in diesem Fall jedoch den Hauskredit umschulden und so von besseren Konditionen profitieren. Bei der Kündigung des bestehenden Hauskredits muss eine Kündigungsfrist von sechs Monaten beachtet werden. Eine solche Umschuldung ist immer dann ratsam, wenn die neue Bank günstigere Zinssätze anbietet oder bessere Konditionen – zum Bespiel bei Sondertilgungen oder Tilgungsanpassung. Bei der Umschuldung nimmt der Kreditnehmer einen Kreditvertrag bei der neuen Bank auf. Die Höhe entspricht den Schulden gegenüber der alten Bank. Die neue Bank zahlt den Geldbetrag bei der alten Bank ein. Damit schuldet der Kreditnehmer den Betrag nun der neuen Bank. Als Sicherheit für die Bank gibt es den Grundbucheintrag. Im Falle einer Umschuldung wird der Grundbucheintrag angepasst – gegen eine Bearbeitungsgebühr durch das Amt. Sollte die Kündigung des Hauskredites vor Ablauf der 10 Jahre erfolgen, kann die alte Bank eine Gebühr erheben. Diese nennt sich Vorfälligkeitsentschädigung. Hier wird berechnet, wie hoch die Zinszahlungen bis zum Ablauf der regulären Laufzeit (maximal 10 Jahre) gewesen wären. Dieser Betrag ist dann an die Bank zu zahlen. Diese Entschädigung kann sehr hoch ausfallen und ist daher nur in den seltensten Fällen ratsam. Wer von der grundsätzlichen Empfehlung, den Kreditvertrag frühestens nach 10 Jahren zu kündigen, abweichen will, sollte sich vor intensiv beraten. So können Fehltentscheidungen vermieden werden, die richtig ins Geld gehen können.

Hauskredit trotz negativem SCHUFA-Eintrag?

Wer einen Hauskredit beantragt wird in der Regel überprüft. Dazu gehört auch eine Abfrage bei der SCHUFA. Denn die Bank, die den Kredit vergibt, möchte über die finanzielle Situation des Kreditnehmers gut informiert sein. Was passiert nun, wenn es einen negativen Eintrag bei der SCHUFA gibt?

Für die SCHUFA-Auskunft benötigt die Bank die Einwilligung der Kreditnehmer. Ohne diese Einwilligung geht gar nichts. Für seriöse Banken ist diese Abfrage jedoch vor Vergabe eines Hauskredites bindend. Sie müssen diese Abfrage machen, sonst gibt es keinen Kredit.

Mit der Abfrage prüft die Bank, welche Einträge es gibt, wie lange diese bestehen und welche Einkommensverhältnisse bestehen. Für die Schufa ist die Aufnahme eines Kredites keineswegs problematisch. Vielmehr geht es darum, ob man seine Kredite und andere Zahlungsverpflichtungen regelmäßig bedient. So kann trotz eines schlechten SCHUFA-Eintrages ein Hauskredit gewährt werden, wenn der Kreditnehmer überzeugend nachweisen kann, dass er den Kredit auch abzahlen kann und wird. Nicht nur die Bank kann die SCHUFA-Daten abfragen. Seine persönlichen Daten kann dort auch jeder Kreditnehmer einsehen. Die Eigenauskunft kann sich lohnen, um zum Beispiel falsche Einträge korrigieren zu lassen. Was ist ein negativer SCHUFA-Eintrag?
Wenn bestehende Kredite nicht bezahlt werden und zum Beispiel ein Inkasso-Verfahren eingeleitet wird, gibt es einen negativen SCHUFA-Eintrag. Auch Pfändungen werden negativ vermerkt. Diese Einträge werden bei einem Antrag für einen Hauskredit durch die Bank genau geprüft: Wie lange dieser Eintrag her ist und in welchen finanziellen Verhältnissen der Antragsteller aktuell lebt.

Hauskredit absichern

Wer vom Glück träumt, macht sich selten Gedanken über die Risiken. Doch auch diesen müssen Sie sich stellen. Was passiert mit Ihrem Hauskredit bei Jobverlust, Berufsunfähigkeit oder langer Krankheit? Der Kredit sollte abgesichert sein, damit der Traum vom eigenen Haus nicht zerplatzt. Verschiedene Wege sind denkbar, um Kredite in einem solchen Fall abzahlen zu können:

  • Risikolebensversicherung
  • Lebensversicherung
  • Berufsunfähigkeitsversicherung
  • Restschuldversicherung
  • Kreditausfallversicherung

Welcher der Wege für Sie der richtige Weg ist und was Sie dabei beachten sollten, erläutere ich gerne in einem persönlichen Gespräch. Wichtige Faustformel für Sie ist: Je größer das gesundheitliche Risiko im Rahmen der Arbeit ist, desto besser sollte man einen Hauskredit absichern.

Tilgung ändern bei Hauskredit

Neben günstigen Zinskonditionen ist eine hohe Flexibilität während der Rückzahlung des Kredites wichtig. Dadurch können Sie auf unvorhersehbare Situationen und Lebensverläufe reagieren. Denn immerhin wird Sie ein Hauskredit eine lange Zeit begleiten. Die Änderung des Tilgungssatzes ist ein Hebel für diese Flexibilität.

Während Sondertilgungen oder Ratenaussetzungen zum Standard vieler Anbieter gehören, wird der Wechsel des Tilgungssatzes nicht überall angeboten. Dabei bietet Ihnen die Option, Veränderungen an der Tilgung vorzunehmen, einen großen Vorteil. Besonders bei Hauskrediten mit einer langen Laufzeit und hohen Beträgen.

Die Option eines „Tilgungssatzwechsels“ erlaubt dem Kreditnehmer, den zu Anfang des Kredites festgelegten Tilgungssatz nach oben oder nach unten anzupassen. Der Zinssatz bleibt davon unberührt. Damit ändert sich der Tilgungsplan mit der monatlichen Ratenhöhe und der Kreditlaufzeit, in der das Darlehen vollständig abbezahlt wird.

Tilgungswechsel sind besonders bei Annuitätendarlehen hilfreich und auch sinnvoll, da die Zinsbindungsfrist in der Regel kürzer ist, als die eigentliche Kreditlaufzeit. Zudem werden bei Volltilgungsdarlehen Veränderungen durch die Bank nicht akzeptiert, da die starren Regelungen für Planungssicherheit beider Vertragsparteien sorgen.

Im Unterschied zum Wechsel des Tilgungssatzes verändern Sondertilgung und Aussetzung der Tilgung den regulären Tilgungssatz nicht. Sie beeinflussen jedoch die Kreditlaufzeit nach oben oder nach unten. In bestimmten Fällen kann eine Aussetzung der Tilgung notwendig sein, um die monatliche Belastung zu reduzieren. In diesem Fall werden nur die Zinsen an die Bank bezahlt und die Tilgung wird für eine bestimmte Zeit eingestellt. Danach kehrt der Kreditnehmer zum vereinbarten regulären Tilgungssatz zurück. Dies führt zu einer Verlängerung der Laufzeit und einer Erhöhung der Gesamtkosten.

Durch die Sondertilgung wird die Höhe des Kreditbetrages durch eine einmalige Zahlung an die Bank reduziert. Meist ist eine solche Sondertilgung einmal im Jahr möglich. Zudem ist die Summe gedeckelt – in Abhängigkeit des Kreditbetrages. Mit Sondertilgungen verkürzt sich die Gesamtlaufzeit eines Kredits und es werden so Zinszahlungen eingespart.
Tilgungsaussetzungen und Sondertilgungen sind jeweils nur in eine Richtung flexibel: Entweder verlängert sich die Kreditlaufzeit oder die Laufzeit verkürzt sich.

Wird hingegen der Tilgungssatz erhöht, verkürzt sich die Laufzeit und die Gesamtkosten des Kredits verringern sich. Sinkt der Tilgungssatzverlängert sich die Laufzeit des Kredits und die Zinskosten steigen.

Wird ein Immobiliendarlehen mit Tilgungssatzwechsel vereinbart, kann die monatliche Rückzahlungsrate also flexibel an Änderungen in den wirtschaftlichen Verhältnissen des Kreditnehmers angepasst werden. Aber auch diese Möglichkeit ist begrenzt: Die Option eines Wechsels des Tilgungssatzes kann in der Regel nur zweimal oder dreimal während der Vertragslaufzeit ausgeübt werden. Zudem gibt es unterschiedliche Regelungen über die Zeitabstände, die zwischen einzelnen Tilgungswechseln verstrichen sein müssen und wie groß die Veränderung des Tilgungssatzes maximal sein darf.

In der Praxis kann die Frage zur Tilgung zu unterschiedlichen Konstellationen führen, die ich in einem persönlichen Gespräch gerne verständlich und nachvollziehbar erläutere. Eine Tilgungsänderung ist zum Beispiel dann sinnvoll, wenn sich die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse während der Zinsbindung dauerhaft verändern. Ist dies bereits bei Abschluss des Hauskredites bekannt, kann sich sogar die Vereinbarung eines Zinsaufschlags oder einer Gebühr für den Tilgungswechsel lohnen. Erwarten Sie hingegen einen einmaligen Geldzufluss, ist eine Sondertilgung sinnvoller.

Lassen Sie sich die Zusatzkosten durch einen Tilgungswechsel durch mich genau ausrechnen. Denn bei langen Laufzeiten und hohen Darlehenssumme können schon geringe Unterschiede erhebliche Mehrkosten von einigen 1000 Euro verursachen.

Raten für Hauskredit aussetzen

Keiner mag die Situation, wenn der Hauskredit nicht mehr bedient werden kann und Raten ausgesetzt werden müssen. Nicht mit der Bank zu reden und einfach abzuwarten, was passiert, ist der falsche Weg. Nicht nur Mahnungen und ein Inkassoverfahren sind mögliche Folgen. Oftmals kann dies auch eine Zwangsversteigerung zur Folge haben. Und es ist keineswegs sicher, dass der Zwangsverkauf genügend Geld für die Ablösung des Kredits einbringt. Es bleiben also Schulden. Banken sind generell daran interessiert, dass der Hauskredit vollständig bezahlt wird. Daher zeigen sie sich bei einem offenen Gespräch zur finanziellen Lage auch bereit, um eine gemeinsame Lösung zu finden. Wenn es bei den monatlichen Zahlungen zu Engpässen kommt, gibt es die Möglichkeit, mit der Bank eine Ratenpause zu vereinbaren. Bei einigen Verträgen ist diese Möglichkeit bereits enthalten.

Wer bei seinem Hauskredit eine Ratenpause einlegt, verschafft sich zeitlich begrenzt finanzielle Luft. Er sollte auch die Auswirkungen kennen:

  • Laufzeit verlängert sich
  • Gesamtbelastung verändert sich nach oben – um die Zinszahlungen, die bei der Ratenpause anfallen.

Eine andere Option ist eine Änderung des Tilgungssatzes. Somit werden weiterhin die Raten bezahlt – nur geringer in der Höhe. Wie bei der Ratenpause gilt hier auch eine Offenlegung der Vermögensverhältnisse gegenüber der Bank.